去年南京出台住宅品质改善提升新规，今年江苏省发布加强改善型住宅工程质量管理的通知，在一手放宽各种限制、一手紧抓住宅品质的背景下，近一年来南京新房品质迎来疯狂升级！也让买房人巨大获利！
而这次合肥新规出台，其中不仅跟上了南京的脚步，而且还提出了很多全新的内容！包括架空平台停车、低多层住宅允许设置室外专用庭院、支持商品房定制化建设、允许建设立体停车楼和字母停车位......
对南京来说，一方面这为今后南京住宅品质的逐步优化提供了参考，另一方面也要意识到慢慢的变多城市开始升级产品力，南京也不能有松懈！
架空平台：建筑室内地平面低于室外地平面部分的高度不大于该建筑空间净高1/3的开敞空间。
架空平台停车功能的水平投影面积不应小于其水平投影面积的60%，相关的设备用房面积不应大于停车面积的5%。
架空平台停车有关技术指标主要从容积率、计算基准面、建筑密度、建筑高度、绿地率、建筑间距、建筑退让、架空平台限高、公共开放空间要求、城市界面空间管控、公共服务设施布置要求等11个方面提出对应的要求。
架空平台（含平台以下的主体建筑水平投影空间）建筑用作停车、无偿移交的公共服务设施、公益性设施（合房联办〔2024〕6号文中明确规定的）以及公共开放空间时，其建筑面积可不计容积率，但需计入总建筑面积，除此之外的其他功能不享受奖励政策。
架空平台中的停车功能区在现行规划管理技术规定要求的基础上加大退让，加大退让的距离不小于4米。
架空平台沿城市界面鼓励设置公共开放空间或进行绿化景观处理，不可以设置连续的实体墙体；架空平台任意单边开敞面的比例不应小于其长度的50%，架空平台的防护栏杆应采用透空式。
临架空平台界面的围墙内侧宜设置宽度不小于2米的绿化空间，围墙应采用通透式，通透率不应小于50%
立体停车楼原则上优先在保障性租赁住房和沿城市快速路、主干路等噪音较大的地块或不规则地块建设。
住宅小区配建机动车车位中，允许设置特殊的比例的子母停车位，子母停车位均应按标准车位尺寸设置，一个子母车位按1.5个标准车位折算；其总量不允许超出标准车位总量的5%。子母停车位应整体销售和登记产权，不得分割。
计算公式为＝B（子母停车位数量）÷（A+B×1.5）（标准车位总量）≤5%
室外专用庭院（含下沉庭院）不计入建筑密度、不计入公共绿化面积和绿地率、不纳入不动产登记。同时满足以下要求：
● 室外专用庭院同住宅建筑同步设计、同步实施、同步验收、同步交付，其尺寸、界线及立面效果纳入建设工程设计的具体方案审查内容。
● 室外专用庭院可统一设置起到景观、遮挡作用的通透性围墙，高度不大于1.6米。
● 室外专用庭院须设置安全遮挡设施，防止高空坠物，可设置统一尺度的顶棚，顶棚与庭院同步设计、同步实施。
● 室外专用庭院可不纳入物业服务收费，严禁在庭院内进行私搭乱建，有关要求在物业管理规约内予以明确。
支持商品房开展定制化建设，在符合有关规划管理要求前提下进行定制户型、定制装修等。
合肥这项新规，目前适用于合肥市辖区范围内新建居住小区项目规划、建设和管理，有效期3年。
也就是说，这很可能也是一个阶段性规定，或者说其中一些具体举措还需要实际试行后才知道值不值得延续和推广。
但不管怎样我们能很明显感觉到，这一年来，全国各地各个城市，都在重视住宅品质。即便我们现在认为四代宅已经够卷了，但很难说会不会一年之后，又会有更“爆炸”的住宅新物种出现。
去年6月，南京官方印发《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》，文件分别从住宅的容积率、架空层、门厅高度、层高、挑空平台、飘窗等细节对南京住宅品质做出规定。
①容积率：住宅建筑突出屋面的设备用房、楼电梯间，其水平投影面积之和不超过屋面面积八分之一的可以不计入容积率。
②架空层：住宅建筑（除低层住宅以外）底层和位于裙房上部的住宅功能首层，可以布置层高不小于3.6米的架空层。架空层应只作为公共休闲绿化等公共开敞空间使用，仅有柱、剪力墙及必要的楼梯间的住宅架空层可以整单元不计入容积率。
③门厅和层高：住宅建筑的门厅可以适当提高层高，但层高不大于7.2米。套内建筑面积超过120平方米的住宅起居厅和餐厅可以适当提高层高。
④挑空平台：在保证安全和居住品质的前提下，新建小区住宅项目每户可设置挑空平台，挑空平台为整体的结构外挑的不得封闭的室外空间。
紧跟着今年2月份，春节刚过，江苏省住房和城乡建设厅发布《关于加强改善型住宅工程质量管理工作的通知》。
文件明确提到：要以提升质量、功能、性能、服务为核心，从户型设计、空间优化、材料选用等方面，全方面提升住宅性能品质。要鼓励开展定制化户型、个性化室内装修设计服务，满足购房人的多样化住房需求。
更重要的是近日，省长许昆林主持召开住建领域工作座谈会，指出“房地产业、建筑业是我省国民经济的支柱产业”，并提到了大量关于房地产方面的工作目标和举措。
其中就包括：继续加大改善型住宅规划建设力度，丰富产品规模和结构，优化全生命周期服务，全方面提升新建住房品质，更好满足人民群众对好房子的新期待。
换句话说，未来南京的新建商品房，不管是品类还是品质，仍然可能迎来再升级！可以让我们期待！
南京今年最巅峰的产品力，很可能就在这里面诞生！打算今年买房的朋友，可以盯一盯：
项目规划打造3栋8-16F住宅，分别是2栋16层小高层、1栋8+7层洋房，仅86套房。容积率只有1.5，建筑面积约147、180㎡，全部首层架空，户户带露台。
值得注意的是，金基珑樾府虽然体量不大，但仍然发挥出景观长处，社区中配置了中心景观庭院、人工湖、风雨连廊等。
地块占地3.7万方，容积率只有1.05。项目规划16栋楼，全部洋房，最低4层，最高7层，户型面积约124、143、179、198㎡，约280套。
由于是低密洋房，本身就有超高得房率，项目没有做四代宅，金基+绿城双顶流合作，产品力值得期待。
值得一提的是，位于杭州的绿城·沁百合，首开136套房源吸引约1700组家庭登记，并触发拼社保，中签率低至7%，可谓是现象级热盘。
根据规划，奥体建设G88项目融入第四代住宅+河西罕见低密社区+高端“植物园”系三重BUFF，打造6栋8-17F洋房、小高层，有1栋楼做了首层架空，还打造了下沉式庭院。
从单栋建筑效果图来看，G88将打造第四代住宅，大面玻璃+错层露台+隐私挡板+顶部塔冠等设计，非常吸睛。
中北金基G02位于紫金山下，是板块内近10年来首次推出的住宅用地，地块直线号线米。
该项目是金基首个第四代住宅产品，容积率仅1.1，限高18米，规划打造31栋4-5层院墅级科技观山洋房产品，主力面积约165-405㎡（含平层、顶跃、底跃），共计371套房。
部分户型图曝光，185㎡4+1室两厅两卫，有观景阳台、服务阳台、大露台，270°转角窗。
底跃约230㎡四室两厅户型，拥有270度的全景采光空间，宽敞的横厅设计，以及直接连通地下车库的负一层。
南湖中铁G15项目总建面约9000㎡，容积率1.9，体量较小，共打造2栋楼（一栋5F+6F，一栋8F），高度低于24米，纯洋房产品。
中堃江心洲G50地块位于江心洲，隔壁就是火爆出圈的贤坤花园，首开一次性推出所有房源，整体去化约9成。
项目容积率仅1.05，是江心洲目前最低密度的一幅宅地，可打造更具品质感的低密度高品质住宅，差异化产品的优点更为显著。
目前G50地块规划方案还未出炉，产品形态非常有可能以叠拼、联排、洋房为主。
目前规划方案发布，打造5栋4F住宅，这是老门东片区超级稀缺的历史背景和文化住宅，预计2025年年中上市。
2023年11月25日，南部新城G77地块由南部新城会展中心托底，成交总价19.8亿元，楼面价31576元/㎡。
项目由奥体建设全面操盘，预计年内上市销售，产品形态大概率以“小高层+洋房”为主，打造为大校场板块首个第四代住宅。
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