旧房翻新改造是个技术活儿，比起“推倒重来”的粗暴，日本对怎么来实现比拆除或新建更低成本的翻新拥有更多成熟实践经验，现介绍其翻新思路及技术，或许可给你带来一定启发。
日本的住宅翻新与改造市场很活跃，且租赁住宅业态看好，很大一部分企业都开展了相关业务。
比如负责日本公共住宅开发的国营机构UR都市机构与无印良品设计团队合作，2012年开始将全国超过20个逐渐被空置的二战后“廉租房”团地，共75万余间待翻新房屋，根据年轻人喜好改造成出租屋被重新投入市场出售。
日本知名开发商三菱地所去年启动整栋翻新公寓品牌“The Park Remore”，采用与新建项目相同标准的设备、内装修和售后服务等，谋求实现二手公寓价值提升与市场活性化的普遍性需求。
从大都会到中等城市再到城郊，日本对翻新住宅的接受度和需求日渐高涨。大和房屋、野村不动产、积水住宅、骊住、野村不动产等多家巨头企业早已纷纷投入翻新市场。
据日本国土交通省发布的多个方面数据显示，日本新建住宅开工数量从2013年的高峰转为下跌趋势，而房屋翻新市场将会在2020年前实现两位数增长达12兆日元。
● 人群向都市汇集，农村郊区空心化。全国房屋空置率约为13%，2033年将增到30%以上。
●节能、可持续化、耐震等标准和法规制度不断强化，相关政府出政策鼓励年轻人入住老旧房屋。
与此相对，中国于1988年出现的第一批商品房至今已进入存量房时代，房价攀升，买不起新房的消费者直接拉动了二手房和旧房的交易量，且大多会选择重新装修。
据著名投资集团高盛2016年的数据统计，目前中国家装市场已位列全球第二，远高于日本的1%，但其中翻新改造装修仅占到家装市场的21%，远低于日本的67%。并预计在2020年前中国家装市场将比现在扩大60%，而背后的一大潜力就是翻新装修和旧房改造，预计到2020年翻新改造市场将占到整个中国家装市场的1/3。
住宅翻新是个技术活，比起新建作业环境，翻新的限制更多，再加上有改造需求的房子普遍面积小，实施难度较大。虽然中日旧住宅的初始建设条件存在一定的差异，但日本的实践经验及其技术和产品革新或许能为即将涉水房屋翻新的中国公司能够带来启发。
中国人一旦买了房通常就和装修公司“耗上”了，买二手房后翻新装修更是常常让人心力交瘁，其涉及各种各样的管道、电路、水路的设计布排，稍有不慎则要重新来过。最令人抓狂的是卫生间、厨房漏水，维修时通常要敲掉墙地面的饰面层……
而在日本，住房者不用操心装修问题被视为理所当然，也是房产商和建设公司最起码的保证。无论大都市还是偏远山村，二手房售出前都会委托专业公司对老化设施做整体更新或翻新，由设计师依据需求绘制装潢改造图并与物业公司装修工人沟通，设计建造一并考虑。厨房、卫生间、柜体、管线等大都是标准的成套工业制成品的组合安装，质量稳定，且日本有上百条针对家庭建筑装修涉及材料及住宅制品规范工艺和品质衡量准则的法律和法规，且极其严格。即便10~20年后，厨卫浴设施出现局部老化，委托物业公司或专业公司做局部维修或内部功能模块替换即可，不必花费大量精力和装修公司争论报价和质量上的猫腻。
在三菱地所Residence公寓改造案例中，不同于国内用混凝土将管道埋起来，日本翻新住宅铺设完管道后，作架空防水楼板，预留检修口直接检修。
中国目前基本上没有一家品牌家装公司在重点开发庞大的住宅翻新市场，许多业主或房产商被迫只能寻找家装“马路游击队”，选择装修套餐时需耗费大量时间和精力去比对，连带操心材料的品质、施工工艺和技术水平等问题，难以信任家装“游击队”提供的翻新服务和售后承诺。
日本住宅翻新产品大多使用新建的建材及设备，房产商与翻新公司之间紧密合作，专业分工极细，一个大公司下面有多个层级小公司，翻新任务会交给拥有多个生产标准功能模块的供货商，每个供货商又委托多个小公司负责施工。最终一个装修项目会有几十个小公司承接，房产商会在材料、技术、工人技能、施工等方面实施严格审查和管理。
业主也给予房产商和翻新公司高度信任，在他们看来，大中小公司之间长期稳定的协作关系，即便有质量上的问题，追溯链条也清晰直接。
中国住宅翻新市场目前主要集中于人口聚集的一线城市，多数人将装修的视觉效果放在首位。
而在日本，三菱地所、松下等大企业都有专门研究部门，从人体工程学、社会学等角度一直在改进住房设计细节。比如案台和柜门如何设计才可让家庭主妇更顺手、有老人的家庭哪里需要扶手……都有一套成熟完善的标准。其对住宅实用功能的考虑经验较中国更为丰富。
比如老夫妻居住的房子，卧室两张床中间设计可折叠屏风避免鼾声互相干扰；很多隐藏式收纳储物空间如壁橱，可保持房间实用和外观整洁；客餐厅与厨房相通增加孩子与读报的父亲、做饭的母亲之间情感的交流。
同时由于日本住宅采用模块化设计，可充分根据家庭结构和生命周期，进行户型、空间布局及功能上的灵活调整，比如孩子长大独立出去后，只需简单将户型改造就可将一半出租换取租金。
在中国，大多数装修公司或施工队招募的工人都是没有经过专业培训的，一般只有泥瓦工、水电工、油漆工和木工四个工种，一知半解会干点活就在街头支个牌子揽活干。
而日本装修的实施工程质量与专业度是有目共睹的，由于工种高度专业细分化多达十五个以上，每个工种都要有专业的从业资格才能上岗；家庭装修供货商负责组织施工工人的同时还需对工人定期组织技术培养和训练，以确保掌握最新工具和技术。有技能的工人按正常作息工作，在日本收入高且受尊重，因此他们很容易对职业产生强烈认同甚至热爱，也愿意花更多钱去参加高技能培训，提高个人的专业知识。
日本房开商翻新住宅的理念，除了满足居住需求，常常考虑与旁边的环境融合、街区活性化与城市再生等社会命题息息相关。本建筑学教授·德田光弘曾说过：“翻新建筑就是翻新整个生活圈，它是使市镇获得新生的一种方式。”
“THE SHARE”共享住宅集商店、办公和公寓功能为一体，是ReBITA公司耗时半年将一栋老旧仓库翻新改造而成。企业始终致力于就翻新规划激活地域活性，一方面降低住房成本，另一方面打造以社群为中心的生活方式，间接有助于扭转日本国内低生育率以应对人口持续减少与独居者增加的社会问题。
除了住宅翻新，日本对旧办公楼、旧城区的翻新改造也遵循同样的理念。比如三菱地所Residence曾进行的“大丸有街区”改造就是典型。
2000年，区域内“街区建设大纲”正式制定，提出了“引领时代的街区、人流集中的热闹街区及兼顾环境的街区”等8项目标。为适应社会和经济发展变化，“大纲”后经反复修改和综合运用，以往各单位、各楼盘单独进行开发规划的手法被废止，取而代之的是按照整体规划均衡协调地翻新开发，核心诉求是追求环境、经济与社会的平衡与都市·地域活力再生。
如今“大丸有街区”已经转变为“24小时、365天充满热闹气氛和活力的街区”，集中了约4000家公司以及23万政商精英，是名副其实的日本经济中心。
正是由于日本房产商与团体企业在住宅及旧楼翻新改造时，坚持面向未来的城市再生建设理念和努力，东京在背负环境压力大、老龄少子化严重等“大城市病”同时，整体上仍然展现出环境优良、社会运转有序、经济繁荣活跃、可持续发展潜力大的面貌和气息。
在精装修房入市的主流背景下，国内家装后市场的旧房翻新业务将快速地发展，尽管离进入爆发期还为时尚早，但能预见中国和日本面临一样的社会问题和市场趋势。从更长远的角度看，一方面住宅翻新需要利用产业化技术方法实现更高水平的翻新再生，另一方面更要立足现有资产价值提升和有效利用、实现城市可持续发展。
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